最近这段时间，只要你刷房产新闻、看中介的朋友圈，肯定能被铺天盖地的“楼市回暖”“拐点已至”的消息刷屏。仿佛一夜之间，跌了整整四年的楼市，突然就迎来了大反转，不少手里攥着首付的朋友都慌了神：到底该赶紧冲进去上车，还是再等等看？生怕晚一步就错过了抄底的机会，又怕脑子一热进场，直接高位站岗。
大家的纠结我特别能理解，毕竟买房是普通人一辈子最大的一笔开销，一步错，可能半辈子的积蓄都要打水漂。今天咱们就不玩虚的，结合最新的市场数据，把这次楼市回暖的真相掰开揉碎了说清楚，到底楼市拐点是不是真的来了，看完你心里就有数了。
01 3月楼市数据回暖，“拐点来了”的声音吵翻了天
这次全网喊“楼市拐点”，核心依据就是国家统计局发布的3月份70城房价数据，咱们先把最真实的数据摆出来，不吹不黑。数据显示，3月份全国70个大中城市里，新房价格环比上涨的有14个，二手房价格环比上涨的有13个，分别比2月份增加了4个和11个，上涨的城市数量一下子多了不少。最引人关注的，还是一线城市的表现：3月份一线城市二手房价格环比上涨了0.4%，北上广深四个一线城市，无一例外，全部由跌转涨，这在过去几年的楼市深度调整里，是从来没有出现过的情况。
不光一线城市止跌上涨，二三线城市的房价跌幅也在明显收窄。数据显示，二线城市二手房价格环比只下降了0.2%，降幅比上个月收窄了0.2个百分点；三线城市二手房价格环比下降0.4%，降幅也比上个月收窄了0.1个百分点，眼看着就要从下跌转为持平了。
也正是因为这组数据，房产圈里瞬间炸开了锅，不少人都喊出了“楼市拐点已经到来”“房价要触底反弹了”的口号，劝大家赶紧上车。可事实真的如此吗？这短短一两个月的数据回暖，真的能代表持续了四年的下跌趋势彻底反转了吗？在我看来，事情远没有这么简单。
02 回暖不是市场反转，全靠救市政策强力托底
咱们先要认清一个最核心的真相：这次部分城市房价止跌、成交量回暖，根本不是市场自发的需求爆发，完全是靠一轮又一轮的救市政策硬生生托起来的。从去年到现在，楼市的救市政策就没停过，而且力度一次比一次大。现在全国的商业房贷利率已经跌到了3.2%，公积金贷款利率更是低至2.6%，创下了近几十年的历史新低；首付比例也一降再降，不少城市已经把首套房首付比例降到了15%，十几万就能撬动一套房的首付门槛，放到以前想都不敢想。
更关键的是限购政策的全面松绑，现在除了一线城市还没全面放开限购，全国其他城市基本都取消了限购，哪怕是上海这种一线城市，也在今年春节后甩出了“沪七条”，把外地人买房的社保要求从3年降到1年，撕开了限购的大口子。
房贷利率降了、首付门槛低了、买房的限制没了，再加上不少城市启动了存量房收储，把市面上卖不出去的商品房收过来转化成保障房，既消化了天量的库存，也稳住了房价。这一系列政策组合拳打下来，自然会让积压了很久的刚需购房需求集中入市，也就造成了部分大中城市房价止跌回稳、成交量回暖的现象。
说白了，这些救市政策，最大的作用是避免房地产市场短期内出现大幅波动，起到“稳房价、稳预期”的效果，让房价在短期内保持相对稳定，然后慢慢挤掉泡沫、去掉投机属性，最终让房子回归居住属性。它能延缓房价下跌的节奏，却根本改变不了房地产市场长期调整的大趋势。只拿一两个月的房价和成交量数据，就说楼市拐点来了，实在是太过牵强了。
03 房价收入比依然高得离谱，泡沫还没挤干净
我们之所以说楼市拐点还没到，就是现在全国各地的房价，依然存在不小的泡沫，最直观的指标就是房价收入比。什么是房价收入比？说白了就是当地的平均房价，和当地普通家庭年收入的比值，这个数字越高，说明普通人买房的难度越大，房价里的泡沫就越严重。现在国内的真实情况是，二三线城市的房价收入比普遍在20-25之间，一线城市更是达到了40以上。
我给大家翻译翻译这组数字是什么意思：一个一线城市的普通双职工家庭，夫妻俩不吃不喝、一分钱不花，要连续干40年，才能买得起一套当地的普通商品房；就算是在二三线城市，也要不吃不喝20多年，才能凑够一套房的钱。更别说北京、上海、深圳这些一线城市的房价，已经跻身全球最贵房价的前五名，这么高的房价泡沫，早就远远脱离了当地普通居民的真实购买能力。
连普通人都接不起盘的房价，指望它出现大幅上涨的趋势，根本就是不可能的事情。短期的政策利好，只能让房价暂时止跌，却解决不了房价和居民收入严重脱节的核心问题，泡沫没挤干净，所谓的拐点，自然也就无从谈起。
04 居民收入跟不上，高房价早就没了上涨的根基
现在老百姓的收入，根本撑不起当前的高房价，这也是压在高房价身上最沉重的一块石头。相信大家都有切身体会，最近这几年，钱是越来越难赚了。上班的，别说涨工资了，能保住一份稳定的工作、不被降薪裁员，就已经谢天谢地了；做生意的，各行各业都卷到了极致，订单少、利润薄，能不亏本就不错了。也正因为如此，绝大多数家庭对未来收入增长的预期，都变得特别谨慎，手里的钱都攥得紧紧的，不敢乱消费，更不敢随便背上几百万的房贷。
高房价要想持续上涨，最核心的根基就是居民收入的稳定增长，大家对未来有信心，才敢贷款买房。可现在，收入增长停滞、预期谨慎，高房价早就没了上涨的根基。以上海为例，现在二手房成交量里，70%以上都是300万及以下的房子，贵的房子根本卖不动，这就说明，市场上真正有购买力的刚需，能承受的房价上限就在这里，再高的价格，根本没人接盘。
更重要的是，现在的刚需买房也越来越理性了，再也不会像2020年之前那样，脑子一热就跟风上车、掏空六个钱包凑首付。大家都会把账算得明明白白，月供能不能承受、未来收入稳不稳定、是不是真的有居住需求，想清楚了才会出手。没有了疯狂的接盘侠，房价拿什么持续上涨？
05 老龄化持续加剧，买房的刚需只会越来越少
最后一个无法逆转的趋势，就是我们国家已经进入了深度老龄化社会，未来买房的刚需主力军，只会越来越少，房价自然也就没有了长期上涨的需求支撑。官方数据显示，我国60岁以上的老年人口数量已经超过了3.1亿，预计到2030年，这个数字会突破4亿。而与之相对的，是年轻人口的数量一代比一代少，90后总人口只有1.75亿，00后更是只有1.45亿，年轻人的数量肉眼可见地在减少。
大家可以静下心来想一想，老年人基本都有自己的房子，根本不需要再买房；而年轻人作为购房的主力军，数量越来越少，对应的购房需求自然也会持续萎缩。更别说现在城里的年轻人，很多都能从父母、爷爷奶奶手里继承不止一套房产，根本不需要再买房解决居住问题。
买房的人越来越少，市场上的房子却越来越多，供需关系早就彻底反转了。在这样的大背景下，所谓的楼市拐点，根本就不可能因为一两个月的短期数据回暖就到来，房地产市场长期调整的大趋势，也不会因为几轮救市政策就彻底改变。
说到底，那个闭着眼睛买房都能赚钱的时代，早就彻底结束了。这次的楼市回暖，只是政策托底带来的短期企稳，根本不是什么趋势反转的拐点。对于咱们普通人来说，如果你是真正的刚需自住，有合适的房子、能承受得起月供，什么时候买都是对的，不用过度纠结短期的涨跌；但如果你是抱着投资抄底的想法，想靠买房赚钱，那真的要三思而后行，别被短期的回暖数据忽悠了，最后把自己半辈子的积蓄都套牢在房子里。
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